TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HAKKINDA BİLGİLENDİRME

Mevzuat Kapsamında Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kütüğüne hatalı, eksik veya yolsuz olarak kaydedilmiş bir ayni hakkın (mülkiyet, irtifak vb.) gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini sağlayan, taşınmazın aynına ilişkin bir dava türüdür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2020/198 E., 2022/1107 K.) kararına göre bu dava, gayrimenkulün mülkiyet hakkına ilişkindir ve davanın kabulü durumunda mülkiyetin el değiştirmesi sonucunu doğurduğundan, çözüm yeri idari yargı değil, adli yargıdır.

Aşağıda, mevzuat hükümleri ve emsal yargı kararları ışığında tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin temel ilkeler, dava nedenleri ve usul kuralları incelenmiştir.

1. Temel Hukuki Dayanaklar ve Yolsuz Tescil

• Yolsuz Tescil (TMK md. 1025): Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan veya hukuki sebebi sonradan ortadan kalkan tesciller yolsuz kabul edilir ve hakkı zedelenen kişi sicilin düzeltilmesini isteyebilir.
• Tescilsiz Kazanım Halleri (TMK md. 705): Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma hallerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2016/17168 E.), kesinleşmiş bir kamulaştırmasız el atma davası sonucunda idare adına tescile hükmedilmesiyle mülkiyetin idareye geçtiğini; bu hakkın tapuya yansıtılmamasının mülkiyet hakkını ortadan kaldırmayacağını ve taşınmazı sonradan devralan kişinin TMK md. 1023 (iyiniyetin korunması) ilkesinden yararlanamayacağını hükme bağlamıştır. Benzer şekilde, dere yatağı niteliğindeki yerlerin özel mülkiyete konu olamayacağı ve mahkeme kararıyla terkin edilmesi gerektiği durumlarda da mülkiyet hakkı son bulur (Y.5.HD 2020/3509 E.).
• İyiniyetin Korunması (TMK md. 1023): Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımı korunur. Ancak, muvazaa iddiasının ispatlanması halinde yolsuz tescil nedeniyle sonradan devralan kişinin tapusu iptal edilebilir (Y.15.HD 2020/550 E.). Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği durumlarda, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli kazanımı korunur (Y.17.HD 2016/8984 E.).

2. Davanın Açılma Nedenleri ve Emsal Kararlar

A. Muris Muvazaası (TBK md. 19) Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı danışıklı işlemlerdir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2014/4044 E.), muris muvazaasının nisbi muvazaa olduğunu, görünürdeki satış sözleşmesinin gerçek iradeye uymadığını ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil şartlarından yoksun olması nedeniyle geçersiz olduğunu belirtmiştir. Ancak muvazaanın varlığını kabul edebilmek için mal kaçırma amacının kanıtlanması zorunludur ve ispat yükü davacıdadır. Murisin başka taşınmazlarının olması veya bedeller arası fark tek başına muvazaa kanıtı sayılmaz (Y.1.HD 2018/620 E.).

B. Olağanüstü Zamanaşımı ve Zilyetlik (TMK md. 713) Tapuda kayıtlı olmayan veya maliki anlaşılamayan taşınmazı 20 yıl davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla kullanan kişi tescil isteyebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2021/4773 E.), 30 yıl boyunca fasılasız ve nizasız kullanımın ispatlandığı durumlarda zilyetlik yoluyla kazanım koşullarının oluştuğunu kabul etmiştir. TMK 713/2 uyarınca “maliki 20 yıl önce ölmüş” hukuki sebebine dayalı davalarda, davanın kayıt malikinin mirasçılarına, mirasçılar tespit edilemezse Hazineye yöneltilmesi zorunludur (Y.8.HD 2016/11640 E.).

C. Ehliyetsizlik, Hata, Hile ve Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sözleşmenin kurulması aşamasındaki irade sakatlıkları iptal nedenidir. Ehliyetsizlik iddialarında mahkemelerce yüzeysel inceleme yapılamaz; sağlık raporlarının istenmesi ve Adli Tıp Kurumu’ndan rapor alınması zorunludur (Y.1.HD 2014/15665 E.). Vekalet görevinin kötüye kullanılarak taşınmazın devredildiği iddialarında da (Y.1.HD 2015/4404 E.) yolsuz tescil oluşur. Ayrıca, bakım alacaklısının ölümü halinde, mirasçıların sözleşmeyi devam ettirmek istemediklerini 1 yıl içinde bildirmemeleri durumunda bakım borcunun mirasçılara geçtiği kabul edilir (Y.1.HD 2012/9446 E.).

D. İnançlı İşlem İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, davacının iddiasını ispatlamasının yanı sıra, 6098 sayılı TBK md. 97 (mülga BK md. 81) uyarınca öncelikle kendi edimini (örneğin kredi borcunun ödenmesi) yerine getirmesi zorunludur (Y.1.HD 2016/12728 E.).

E. İdari İşlemler ve İmar Uygulamaları Tescilin dayanağını oluşturan idari karar (örneğin imar uygulaması) hukuki varlığını koruduğu sürece açılan tapu iptali ve tescil davası dinlenemez. İdari işlemin halen ayakta olup geçerliliğini koruduğu durumlarda davanın reddine karar verilmesi gerekir (Y.7.HD 2021/1861 E., Y.1.HD 2015/9260 E.).

3. Usul Kuralları, Görev, Yetki ve Husumet

• Görev ve Kesin Yetki: Taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 12). Genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
• Husumet (Taraf Sıfatı): Tapu iptal ve tescil davaları kayıt maliki ya da maliklerine karşı açılır. Tapu Müdürlüğü kayıt maliki sıfatı taşımadığından, Tapu Müdürlüğü aleyhine açılan davalar pasif husumet yokluğu nedeniyle reddedilir (Y.1.HD 2015/13304 E.). Davacının sözleşmenin tarafı olmadığı durumlarda ise aktif husumet yokluğu nedeniyle dava reddedilir (BAM 27.HD 2024/51 E.).
• Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı: Kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz (3402 s.K. md. 12). Yolsuz tescile dayalı davalar kural olarak zamanaşımına tabi değildir.

4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken En Kritik Nokta: Tescil İsteminin Zorunluluğu ve Dolu Pafta Sistemi

Mevzuat bilgi notunda da belirtildiği üzere, sadece tapu kaydının iptalinin istenmesi yeterli değildir; iptal edilen kaydın davacı adına tescili de açıkça talep edilmelidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatlarına (2012/15059, 2010/9198, 2010/13545, 2010/539, 2012/2443, 2015/4404 E.) göre:

1. Tapu kaydına dayanılarak açılan bir iptal davasında ayrıca tescil isteğinde bulunulmamış olması, iptal davasının reddi için başlı başına bir sebep teşkil etmez.
2. Mahkemece yapılacak iş; iptal isteminin tescili kapsamadığı gözetilerek davacıya tescil davası açması için imkan ve süre tanımak, dava açılması halinde her iki davayı birleştirerek karara bağlamaktır.
3. Sadece iptal davasının kabulüne ve tapunun iptaline karar verilmesi, tapulu bir taşınmazın sicil dışı (kayıtsız) kalması sonucunu doğurur. Bu durum, devletin benimsediği “dolu pafta sistemi” genel ilkesi ile bağdaşmaz.
4. Eğer davacı sadece tescil isteğinde bulunmuşsa, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı (1983/1162 K.) uyarınca tescil isteği, tapu sicilinde mevcut eski kaydın iptali isteğini de kapsadığı kabul edilir.

5. İdari Düzeltme ve Tüzük Hükümleri

Tapu Sicili Tüzüğü (md. 74-75) uyarınca belgelere aykırı basit yazım hataları ilgililerin rızasıyla veya re’sen düzeltilebilir. Ancak TMK md. 1027 gereği, ilgililerin yazılı rızası olmadıkça tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.

Sonuç: Tapu iptal ve tescil davalarında; davanın doğru hasma yöneltilmesi, iptal ve tescil taleplerinin birlikte ileri sürülmesi (veya mahkemece bu eksikliğin giderilmesi için süre verilmesi), idari işlemlerin iptal edilip edilmediğinin bekletici mesele yapılması ve TMK’nın iyiniyet ile tescilsiz kazanım hallerinin somut olaya doğru tatbik edilmesi yargılamanın esası açısından büyük önem taşımaktadır. Ayrıca hak kaybını önlemek adına tapu kaydına “davalıdır” şerhi işlenmesi veya ihtiyati tedbir kararı alınması elzemdir.

Literatür Kapsamında Tapu İptal ve Tescil Davası

1. Kavramsal Çerçeve, Hukuki Nitelik ve Terminoloji Sorunu Tapu iptal ve tescil davası, tapu kütüğüne hatalı, eksik veya yolsuz olarak kaydedilmiş bir ayni hakkın gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini sağlayan, taşınmazın aynına ilişkin bir dava türüdür. Mevzuatımızda Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 1025 uyarınca, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan veya hukuki sebebi sonradan ortadan kalkan tesciller “yolsuz tescil” olarak kabul edilmekte ve hakkı zedelenen kişiye sicilin düzeltilmesini dava etme hakkı tanınmaktadır.

Literatür incelendiğinde, bu davanın isimlendirilmesi ve hukuki niteliği konusunda teori ile uygulama arasında belirgin bir ayrışma olduğu görülmektedir. Arslan (2020), Akök (2019), Aydın (2022) ve Buluttekin (2022) tarafından vurgulandığı üzere; uygulamada, Yargıtay kararlarında ve hatta Anayasa Mahkemesi kararlarında “tapu iptal ve tescil davası” ifadesi yaygın olarak kullanılsa da, teorik olarak bu davalar aslında “tapu sicilinin düzeltilmesi” (TMK md. 1025) veya “tescile zorlama” (TMK md. 716) davasıdır. Akyüz (2022), hukukumuzda taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının nedene bağlı (illilik prensibi) olduğunu belirterek, bu davanın sonucunda yeni bir ayni hak kazanılmadığını veya kaybedilmediğini; sadece gerçeği yansıtmayan yolsuz tescilin hak sahibi lehine düzeltildiğini ifade etmektedir. Zengin (2022) ve Kanatlarlı (2013) da bu davaların ayni bir hakka dayandığını ve mahkeme kararının kurucu değil, “açıklayıcı (tespit edici)” nitelikte olduğunu belirtmektedir.

2. Davanın Açılma Nedenleri ve Literatürdeki Yansımaları

A. Muris Muvazaası ve Yolsuz Tescil Mevzuatta Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 19’a dayanan muris muvazaası, mirasbırakanın mal kaçırmak amacıyla yaptığı danışıklı işlemlerdir. Aydın (2022) ve Akök (2019), muvazaalı kazandırmaların geçersiz olması nedeniyle mülkiyetin karşı tarafa geçmediğini, bu nedenle mirasçıların başvuracağı yasal yolun yolsuz tescilin düzeltilmesi (uygulamadaki adıyla tapu iptal ve tescil) davası olduğunu belirtmektedir. Zengin (2022) de muvazaalı işlemlere dayalı devirlere karşı TMK md. 1025 kapsamında açılacak davanın ayni hakka dayandığını teyit etmektedir.

B. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK md. 713) Tapuda kayıtlı olmayan veya maliki anlaşılamayan taşınmazların 20 yıl davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetlik yoluyla kazanılması, davanın en yaygın nedenlerinden biridir. Sonkurt (2023) ve Yavuz (2022), bu davanın Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine veya tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılması gereken usuli bir şart olduğunu belirtir. Kanatlarlı (2013), mahkeme kararının açıklayıcı niteliğine dikkat çekerek, yapılacak itirazların mülkiyet iddiası şeklinde değil, “20 yıllık sürenin dolmadığı” veya “zilyetliğin malik sıfatıyla olmadığı” gibi maddi koşulların gerçekleşmediği yönünde olması gerektiğini açıklar. Khalilov (2022) ise TMK md. 713/7 uyarınca karara uzmanlarca hazırlanan krokilerin eklenmesi zorunluluğuna ve kanundaki 3 aylık ilan süresinin hak düşürücü süre olmadığına, tescile itiraz davasının her zaman açılabileceğine dikkat çeker.

C. Kamulaştırma ve İdari İşlemler Kışla (2019), kamulaştırma işleminin iptali davası idari yargıda devam ederken, asliye hukuk mahkemesinde mülkiyetin idareye geçmesi durumunda eski malikin tapu iptal ve tescil davası açmak zorunda kalabileceğini belirtir. Yazar, bu mağduriyeti önlemek için idari yargıdaki davanın asliye hukuk mahkemesinde “bekletici mesele” yapılması gerektiğini savunur. Poyraz (2022) ise Emval-i Metruke kaynaklı uyuşmazlıklarda, fiili yola ve yolsuz tescile dayalı davalarda adli yargının (asliye hukuk mahkemelerinin) görevli olduğunu, idari yargı gerekçesiyle verilen ret kararlarının adil yargılanma hakkını ihlal edebileceğini vurgular.

D. Sözleşmeye Dayalı Nedenler Ölünceye kadar bakma sözleşmesi (Akyüz, 2022) veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (Kılıç, 2019) gibi durumlarda da bu dava açılmaktadır. Kılıç (2019), taşınmazın dava sürecinde kamulaştırılması halinde tapu iptal ve tescil kararı verilemeyeceğini, bu durumda davanın nitelik değiştirerek “tespit davasına” dönüştüğünü ifade ederek uygulamadaki önemli bir istisnaya ışık tutar.

3. Görev, Yetki ve Süreler Mevzuat uyarınca, taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 12) ve genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Demirkan (2013) ve Bozyer (2019), hata, hile, kamulaştırmasız el atma veya TMK 713’e dayalı tüm tapu iptal ve tescil davalarının taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmasının mecburi olduğunu literatürde teyit etmektedir.

Süreler bakımından mevzuatımız, yolsuz tescile dayalı davaların kural olarak zamanaşımına tabi olmadığını belirtir. Zengin (2022) de ayni hakka dayanan bu davaların hak düşürücü veya zamanaşımı süresine tabi olmadığını doğrular. Ancak mevzuattaki 3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 12 uyarınca kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren işleyen 10 yıllık hak düşürücü süre ve TMK md. 1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımının korunması, bu kuralın en önemli sınırlarını oluşturmaktadır.

4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar ve Sonuç Mevzuat bilgi notunda belirtilen “sadece tapu kaydının iptalinin istenmesinin yeterli olmadığı, tescilin de açıkça talep edilmesi gerektiği” kuralı, literatürde Kılıç (2019) ve Buluttekin (2022) tarafından da altı çizilen kritik bir usul kuralıdır. Sadece iptal talep edilmesi, taşınmazın sicil dışı kalması riskini doğurur; bu nedenle dilekçelerde “davalı adına yapılmış tescilin iptali ve davacı adına tescili” birlikte talep edilmelidir.

Ayrıca, TMK md. 1027 uyarınca tapu memurunun sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebileceği (basit yazım hataları hariç) göz önüne alındığında, yargılama süresince TMK md. 1023 kapsamında iyiniyetli üçüncü kişilerin hak kazanmasını (ve davanın konusuz kalmasını) engellemek için tapu kaydına “davalıdır” şerhi işlenmesi veya ihtiyati tedbir kararı alınması, hak kayıplarını önlemek adına elzemdir.